Как иностранцу купить недвижимость в Черногории: пошаговая инструкция

Покупка недвижимости в Черногории доступна иностранным гражданам без получения гражданства и без обязательного открытия местной компании. Квартиру, дом или виллу в большинстве случаев можно оформить на физическое лицо. При этом для отдельных категорий земель и объектов действуют ограничения.

В этой статье рассказываем, как проходит покупка недвижимости в Черногории: от выбора объекта и проверки документов до подписания договора у нотариуса и регистрации права собственности в кадастре.

Покупка недвижимости в Черногории с FinessKA Real Estate

FinessKA Real Estate сопровождает покупателей на всех этапах приобретения недвижимости в Черногории: от подбора объекта и организации просмотров до проверки документов, оформления сделки и регистрации права собственности.

Мы помогаем разобраться в характеристиках недвижимости, уточнить зарегистрированную площадь, определить дополнительные расходы и подготовить необходимые документы к сделке. Просмотры можно организовать как лично, так и дистанционно.

Ниже подробно рассказываем, как проходит покупка недвижимости в Черногории, какие документы необходимо проверить и какие расходы предусмотреть заранее.

1. Выбор недвижимости

При выборе недвижимости важно учитывать цель покупки, расположение объекта, инфраструктуру и расходы на содержание.

Если вы планируете жить в Черногории круглый год, стоит обратить внимание на города с развитой инфраструктурой, работающими школами, медицинскими учреждениями и магазинами. К таким направлениям относятся Будва, Тиват и Бар.

Если основная цель заключается в сдаче недвижимости в аренду, при выборе объекта имеют значение расстояние до моря, количество спален, транспортная доступность и спрос на аренду в конкретном районе.

Также необходимо заранее определить бюджет покупки. Помимо стоимости недвижимости, следует предусмотреть налоги и расходы на оформление сделки.

Покупка недвижимости и получение ВНЖ

Покупка недвижимости и получение вида на жительство являются разными юридическими процедурами. Сам факт приобретения квартиры или дома не означает автоматического предоставления ВНЖ.

Для новых заявлений на временный вид на жительство на основании владения недвижимостью с 2026 года предусмотрено требование к минимальной стоимости объекта: 150 000 €. При этом учитывается налоговая стоимость недвижимости, определённая в соответствии с установленными правилами, а не только цена в договоре. Для отдельных категорий граждан предусмотрены исключения. К ранее выданным разрешениям могут применяться отдельные правила продления.

Если получение ВНЖ входит в ваши планы, соответствие объекта установленным требованиям необходимо проверить до внесения задатка.

2. Просмотр объекта

Недвижимость можно осмотреть лично или дистанционно по видеосвязи.

При дистанционном просмотре важно оценить не только саму квартиру или дом, но и подъезд, состояние здания, придомовую территорию, окружающую застройку, подъездные пути и вид из окон.

При необходимости можно организовать дополнительный видеопросмотр и уточнить характеристики объекта до принятия решения о покупке.

3. Проверка документов на недвижимость

До внесения задатка необходимо проверить юридический статус объекта и документы, на основании которых будет оформляться сделка.

В первую очередь изучаются следующие сведения:

• Выписка из кадастра (лист непокретности). В ней проверяют зарегистрированного собственника, описание объекта, указанную площадь, доли в праве собственности, а также наличие ипотеки, ареста и других зарегистрированных ограничений.
• Документы на объект. Проверяются имеющиеся разрешения, сведения о законности строительства и, когда это требуется, разрешение на эксплуатацию. Для квартиры во вторичном здании также важно сопоставить фактическую планировку и площадь с зарегистрированными данными.
• Перепланировки и пристройки. Если терраса переоборудована в комнату, выполнена пристройка или изменена планировка, необходимо выяснить, оформлены ли изменения в установленном порядке.
• Основание приобретения недвижимости. Изучаются документы, подтверждающие право собственности, а при необходимости и дополнительные документы, связанные с переходом права.
• Полномочия участников сделки. Если недвижимость принадлежит нескольким собственникам или договор подписывает представитель, проверяются необходимые согласия и доверенности.
• Расчёты за содержание и коммунальные услуги. Следует уточнить наличие задолженности за обслуживание здания, воду, электричество и другие услуги.

Особое внимание стоит уделить расхождениям между фактическим состоянием объекта и сведениями кадастра. Например, дополнительная комната, оборудованная на месте террасы, не всегда означает, что соответствующее изменение зарегистрировано надлежащим образом.

Если обнаружены ограничения, незарегистрированные изменения или несоответствия в документах, необходимо выяснить их правовые последствия до заключения сделки.

4. Предварительный договор и задаток

После согласования условий стороны могут заключить предварительный договор и определить порядок дальнейшего оформления сделки.

В документе следует зафиксировать:

• стоимость недвижимости;
• размер и порядок внесения задатка;
• сроки заключения основного договора;
• порядок и сроки окончательного расчёта;
• обязательства сторон;
• условия возврата задатка и последствия отказа от сделки.

Условия о задатке необходимо сформулировать однозначно. Важно различать задаток, аванс и другие формы предварительного платежа: их правовые последствия могут отличаться.

До перечисления денег рекомендуется завершить проверку документов и согласовать условия сделки. Не следует ограничиваться устными договорённостями.

5. Договор купли-продажи у нотариуса

Договор купли-продажи недвижимости оформляется с соблюдением требований законодательства Черногории, в том числе требований к нотариальному удостоверению сделки.

Нотариус проверяет документы и полномочия участников в пределах своих обязанностей, разъясняет содержание нотариального акта и оформляет сделку в установленном порядке.

Если покупатель или другой участник не владеет языком, на котором составляется нотариальный акт, может потребоваться участие судебного переводчика. Необходимость перевода и порядок его организации следует заранее согласовать с нотариусом.

Договор может быть составлен с переводом на язык покупателя. Двуязычный комплект документов удобен для понимания условий сделки, однако конкретные требования к форме и переводу документов определяются применимыми нормами и нотариальной практикой.

Можно ли купить недвижимость дистанционно?

Личное присутствие покупателя не всегда обязательно. В предусмотренных законом случаях сделку можно провести через представителя, действующего на основании надлежащим образом оформленной доверенности.

До оформления доверенности необходимо согласовать её содержание с нотариусом, который будет оформлять сделку. Также следует заранее уточнить требования к удостоверению документа, его переводу и, если применимо, легализации или апостилю.

6. Оплата недвижимости

Порядок расчётов необходимо согласовать до подписания договора.

При сделках с недвижимостью стоимостью 10 000 € и более действуют требования к проведению расчётов через банковский счёт в Черногории как минимум одной из сторон сделки. Поэтому порядок перечисления средств следует заранее согласовать с банком и нотариусом.

Банк может запросить документы, подтверждающие происхождение денежных средств, а также сведения о назначении платежа и участниках сделки. Перечень документов зависит от конкретной ситуации.

Покупателю следует заранее уточнить условия международного перевода, возможность зачисления средств, сроки банковской обработки и требования к подтверждающим документам. Это позволит избежать задержек при окончательном расчёте.

7. Налоги при покупке недвижимости

Налоговые расходы зависят от типа объекта и характера сделки.

При покупке недвижимости на вторичном рынке, если сделка облагается налогом на переход права собственности, применяется прогрессивная шкала:

Например, если налоговая база составляет 200 000 €, расчёт будет следующим:
4 500 € + 5% × 50 000 € = 7 000 €.

Важно учитывать, что налоговая база может отличаться от цены, указанной в договоре. Компетентный орган вправе определить стоимость объекта для целей налогообложения в соответствии с установленными правилами.

Покупка квартиры в новостройке

При приобретении недвижимости непосредственно у застройщика может применяться НДС вместо налога на переход права собственности. Однако налоговый режим зависит от обстоятельств конкретной сделки, статуса продавца и объекта.

Поэтому до подписания предварительного договора необходимо выяснить, какой налог применяется в конкретном случае и какие расходы предстоят покупателю.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

При возникновении обязанности по уплате налога необходимо соблюдать установленные законом сроки. Декларация подаётся в предусмотренный срок, а начисленный налог оплачивается в соответствии с решением компетентного органа и применимыми правилами.

Перед оформлением сделки рекомендуется уточнить актуальные сроки и порядок подачи документов в соответствующем муниципалитете.

8. Регистрация права собственности в кадастре

После оформления договора документы направляются для регистрации перехода права собственности в кадастр недвижимости.

После внесения соответствующей записи покупатель может проверить зарегистрированные сведения и убедиться, что право собственности оформлено на его имя.

До завершения регистрации важно сохранять договор и документы, подтверждающие проведение расчётов и выполнение предусмотренных сделкой обязательств.

9. Расходы после покупки

После приобретения недвижимости собственник несёт расходы, связанные с владением и содержанием объекта.

К ним могут относиться:

• ежегодный налог на недвижимость;
• коммунальные платежи;
• расходы на содержание общих частей здания;
• страхование и текущий ремонт;
• расходы на управление объектом, если недвижимость сдаётся в аренду.

Размер ежегодного налога зависит от установленных правил и характеристик недвижимости. Расходы на содержание здания определяются его состоянием, оборудованием и условиями управления.

На что обратить особое внимание при покупке

Наиболее важные вопросы лучше решить до внесения задатка:

• проверить зарегистрированное право собственности и ограничения;
• сопоставить фактическое состояние объекта с кадастровыми сведениями;
• выяснить, оформлены ли перепланировки и пристройки;
• согласовать порядок расчётов и подготовить документы для банка;
• определить налоговый режим сделки и рассчитать дополнительные расходы;
• проверить условия возврата задатка;
• заранее выяснить требования к доверенности и переводу документов, если покупатель не будет присутствовать лично;
• отдельно проверить требования к объекту, если покупка связана с получением ВНЖ.

Если вы планируете приобрести квартиру, дом или виллу в Черногории, обратитесь в FinessKA Real Estate. Мы поможем подобрать недвижимость с учётом вашего бюджета и целей, организовать просмотр и пройти основные этапы покупки: от выбора объекта до оформления права собственности.