Yabancılar Karadağ'da nasıl mülk satın alır: adım adım rehber

Yabancı uyruklu kişiler, vatandaşlık almadan ve yerel bir şirket kurmak zorunda kalmadan Karadağ'da mülk satın alabilir. Bir daire, ev veya villa çoğu durumda gerçek kişi adına tescil edilebilir. Ancak bazı arazi ve mülk kategorileri için kısıtlamalar geçerlidir.

Bu yazıda Karadağ'da mülk satın alma sürecinin nasıl işlediğini anlatıyoruz: mülk seçimi ve belgelerin kontrolünden noterde sözleşmenin imzalanmasına ve mülkiyetin kadastroya tescil edilmesine kadar.

FinessKA Real Estate ile Karadağ'da mülk satın almak

FinessKA Real Estate, Karadağ'da mülk satın alan müşterilerine sürecin her aşamasında destek olur: mülk seçimi ve görüntülemelerin düzenlenmesinden belgelerin kontrolüne, satışın tamamlanmasına ve mülkiyetin tescil edilmesine kadar.

Mülkün özelliklerini anlamanıza, tescilli alanı netleştirmenize, ek masrafları belirlemenize ve satış için gerekli belgeleri hazırlamanıza yardımcı oluyoruz. Görüntülemeler yerinde veya uzaktan yapılabilir.

Aşağıda Karadağ'da mülk satın alma sürecinin nasıl işlediğini, hangi belgelerin kontrol edilmesi gerektiğini ve hangi masrafların önceden hesaba katılması gerektiğini ayrıntılı olarak anlatıyoruz.

1. Mülk seçimi

Mülk seçerken satın alma amacını, konumu, altyapıyı ve bakım masraflarını göz önünde bulundurmak önemlidir.

Karadağ'da yıl boyu yaşamayı planlıyorsanız, gelişmiş altyapıya, açık okullara, sağlık kuruluşlarına ve dükkanlara sahip şehirlere bakmakta fayda var. Bunlar arasında Budva, Tivat ve Bar bulunuyor.

Asıl amaç mülkü kiraya vermekse, seçimde denize uzaklık, yatak odası sayısı, ulaşım kolaylığı ve ilgili bölgedeki kiralık talebi önem taşır.

Satın alma bütçesini de önceden belirlemek gerekir. Mülkün fiyatının yanı sıra vergileri ve satış işlemlerinin masraflarını da hesaba katmalısınız.

Mülk satın almak ve oturma izni almak

Mülk satın almak ile oturma izni almak ayrı hukuki süreçlerdir. Bir daire veya ev satın almak, oturma izninin kendiliğinden verileceği anlamına gelmez.

2026'dan itibaren mülk sahipliğine dayalı yeni geçici oturma izni başvurularında mülkün asgari değeri 150.000 € olarak belirlenmiştir. Bu değerlendirmede yalnızca sözleşmedeki fiyat değil, belirlenmiş kurallara göre tespit edilen vergi değeri dikkate alınır. Bazı kişi grupları için istisnalar vardır. Daha önce verilmiş izinlerin uzatılmasında ayrı kurallar uygulanabilir.

Oturma izni planlarınız arasındaysa, mülkün gerekli şartları karşılayıp karşılamadığını kapora ödemeden önce kontrol etmek gerekir.

2. Mülkün görüntülenmesi

Mülk yerinde veya görüntülü görüşmeyle uzaktan incelenebilir.

Uzaktan görüntülemede yalnızca dairenin veya evin kendisini değil, bina girişini, binanın durumunu, çevre alanı, etraftaki yapılaşmayı, ulaşım yollarını ve pencerelerden görünen manzarayı da değerlendirmek önemlidir.

Gerekirse ek bir görüntülü inceleme düzenlenebilir ve satın alma kararından önce mülkün özellikleri netleştirilebilir.

3. Mülk belgelerinin kontrolü

Kapora ödemeden önce mülkün hukuki durumunu ve satışın dayanacağı belgeleri kontrol etmek gerekir.

İlk olarak şu bilgiler incelenir:

• Kadastro kaydı (list nepokretnosti). Bu belgede tescilli malik, mülkün tanımı, kayıtlı alan, mülkiyet payları ile ipotek, haciz ve diğer tescilli kısıtlamaların olup olmadığı kontrol edilir.
• Mülke ait belgeler. Mevcut izinler, yapının yasal olarak inşa edilip edilmediğine dair bilgiler ve gerektiğinde iskan izni kontrol edilir. Mevcut bir binadaki daire için gerçek planın ve alanın tescilli verilerle karşılaştırılması da önemlidir.
• Tadilatlar ve eklentiler. Bir teras odaya dönüştürülmüşse, eklenti yapılmışsa veya plan değiştirilmişse, bu değişikliklerin usulüne uygun şekilde onaylanıp tescil edilip edilmediği öğrenilmelidir.
• Mülkün edinilme dayanağı. Mülkiyeti kanıtlayan belgeler ve gerektiğinde mülkiyetin devriyle ilgili ek belgeler incelenir.
• Taraf olanların yetkileri. Mülk birden fazla kişiye aitse veya sözleşmeyi bir temsilci imzalıyorsa, gerekli onaylar ve vekaletnameler kontrol edilir.
• Bakım ve fatura ödemeleri. Bina bakımı, su, elektrik ve diğer hizmetler için borç olup olmadığı netleştirilmelidir.

Mülkün gerçek durumu ile kadastro kayıtları arasındaki farklara özellikle dikkat etmek gerekir. Örneğin terasın yerine yapılmış ek bir oda, bu değişikliğin usulüne uygun şekilde tescil edildiği anlamına gelmeyebilir.

Belgelerde kısıtlamalar, tescil edilmemiş değişiklikler veya uyumsuzluklar tespit edilirse, bunların hukuki sonuçları satış yapılmadan önce netleştirilmelidir.

4. Ön sözleşme ve kapora

Şartlar üzerinde anlaşıldıktan sonra taraflar bir ön sözleşme imzalayabilir ve satışın sonraki adımlarını belirleyebilir.

Belgede şunlar yer almalıdır:

• mülkün fiyatı;
• kaporanın tutarı ve ödeme şekli;
• asıl sözleşmenin imzalanma süresi;
• son ödemenin şekli ve süresi;
• tarafların yükümlülükleri;
• kaporanın iade şartları ve satıştan vazgeçmenin sonuçları.

Kapora şartları açık ve net yazılmalıdır. Kapora, avans ve diğer ön ödeme türlerini birbirinden ayırmak önemlidir, çünkü hukuki sonuçları farklı olabilir.

Para göndermeden önce belge kontrolünün tamamlanması ve satış şartlarının üzerinde anlaşılması önerilir. Yalnızca sözlü anlaşmalarla yetinilmemelidir.

5. Noterde satış sözleşmesi

Mülk satış sözleşmesi, satışın noter tarafından onaylanmasına ilişkin şartlar da dahil olmak üzere Karadağ mevzuatına uygun olarak düzenlenir.

Noter, görevi çerçevesinde belgeleri ve tarafların yetkilerini kontrol eder, noter senedinin içeriğini açıklar ve satışı usulüne uygun şekilde gerçekleştirir.

Alıcı veya başka bir taraf noter senedinin düzenlendiği dili bilmiyorsa, yeminli bir mahkeme tercümanının katılımı gerekebilir. Tercümeye ihtiyaç olup olmadığı ve nasıl düzenleneceği önceden noterle görüşülmelidir.

Sözleşme alıcının diline çevrilmiş olarak hazırlanabilir. İki dilli bir belge seti satış şartlarını anlamayı kolaylaştırır, ancak belgelerin biçimine ve tercümesine ilişkin somut şartlar yürürlükteki kurallar ve noter uygulamasıyla belirlenir.

Uzaktan mülk satın almak mümkün mü?

Alıcının bizzat bulunması her zaman zorunlu değildir. Kanunun öngördüğü durumlarda satış, usulüne uygun düzenlenmiş bir vekaletnameyle hareket eden bir temsilci aracılığıyla yapılabilir.

Vekaletname düzenlenmeden önce içeriği, satışı gerçekleştirecek noterle görüşülmelidir. Ayrıca belgenin onaylanması, tercümesi ve gerekiyorsa tasdiki veya apostili için şartlar önceden öğrenilmelidir.

6. Mülkün ödemesi

Ödeme şekli sözleşme imzalanmadan önce kararlaştırılmalıdır.

10.000 € ve üzeri mülk satışlarında ödemelerin, taraflardan en az birine ait Karadağ'daki bir banka hesabı üzerinden yapılması gerekir. Bu nedenle paranın nasıl aktarılacağı önceden banka ve noterle görüşülmelidir.

Banka, paranın kaynağını gösteren belgelerin yanı sıra ödemenin amacı ve satışın tarafları hakkında bilgi isteyebilir. İstenen belgeler duruma göre değişir.

Alıcı, uluslararası havalenin koşullarını, paranın hesaba geçip geçemeyeceğini, bankanın işlem sürelerini ve destekleyici belgelere ilişkin şartları önceden öğrenmelidir. Bu, son ödemede gecikmeleri önlemeye yardımcı olur.

7. Mülk alırken ödenen vergiler

Vergi masrafları mülkün türüne ve satışın niteliğine bağlıdır.

İkinci el bir mülk satın alırken, satış tapu devir vergisine tabiyse artan oranlı bir tarife uygulanır:

Örneğin vergi matrahı 200.000 € ise hesaplama şöyledir:
4.500 € + %5 × 50.000 € = 7.000 €.

Vergi matrahının sözleşmede yazan fiyattan farklı olabileceğini unutmamak gerekir. Yetkili kurum, mülkün vergi amaçlı değerini belirlenmiş kurallara göre tespit etme hakkına sahiptir.

Yeni binada daire satın almak

Mülk doğrudan müteahhitten satın alındığında tapu devir vergisi yerine KDV uygulanabilir. Ancak vergi rejimi, satışın koşullarına, satıcının statüsüne ve mülke bağlıdır.

Bu nedenle ön sözleşme imzalanmadan önce somut durumda hangi verginin uygulanacağı ve alıcının hangi masraflarla karşılaşacağı öğrenilmelidir.

Beyanname verme ve vergi ödeme süreleri

Vergi ödeme yükümlülüğü doğduğunda kanuni sürelere uyulmalıdır. Beyanname öngörülen süre içinde verilir ve tahakkuk eden vergi, yetkili kurumun kararına ve yürürlükteki kurallara göre ödenir.

Satıştan önce güncel süreleri ve belgelerin sunulma şeklini ilgili belediyeden öğrenmeniz önerilir.

8. Mülkiyetin kadastroya tescili

Sözleşme imzalandıktan sonra belgeler, mülkiyet devrinin tescili için gayrimenkul kadastrosuna gönderilir.

Kayıt yapıldıktan sonra alıcı tescilli bilgileri kontrol edebilir ve mülkiyetin kendi adına kaydedildiğinden emin olabilir.

Tescil tamamlanana kadar sözleşmeyi ve ödemelerin yapıldığını ve satıştan doğan yükümlülüklerin yerine getirildiğini gösteren belgeleri saklamak önemlidir.

9. Satın alma sonrası masraflar

Mülk satın alındıktan sonra malik, mülke sahip olmak ve bakımını yapmakla ilgili masrafları üstlenir.

Bunlar şunları içerebilir:

• yıllık emlak vergisi;
• faturalar;
• binanın ortak alanlarının bakım masrafları;
• sigorta ve rutin onarımlar;
• mülk kiraya veriliyorsa yönetim masrafları.

Yıllık verginin tutarı belirlenmiş kurallara ve mülkün özelliklerine bağlıdır. Bina bakım masrafları binanın durumuna, donanımına ve yönetim koşullarına göre belirlenir.

Satın alırken özellikle dikkat edilmesi gerekenler

En önemli konuları kapora ödemeden önce çözmek en doğrusudur:

• tescilli mülkiyeti ve kısıtlamaları kontrol etmek;
• mülkün gerçek durumunu kadastro kayıtlarıyla karşılaştırmak;
• tadilatların ve eklentilerin tescil edilip edilmediğini öğrenmek;
• ödeme şeklini kararlaştırmak ve banka için belgeleri hazırlamak;
• satışın vergi rejimini belirlemek ve ek masrafları hesaplamak;
• kaporanın iade şartlarını kontrol etmek;
• alıcı bizzat bulunmayacaksa vekaletname ve belge tercümesine ilişkin şartları önceden öğrenmek;
• satın alma oturma izniyle bağlantılıysa mülke ilişkin şartları ayrıca kontrol etmek.

Karadağ'da daire, ev veya villa satın almayı planlıyorsanız FinessKA Real Estate'e başvurun. Bütçenize ve hedeflerinize uygun bir mülk bulmanıza, görüntülemeleri düzenlemenize ve satın almanın ana aşamalarını geçmenize yardımcı olacağız: mülk seçiminden mülkiyetin tesciline kadar.