Kako stranac može kupiti nekretninu u Crnoj Gori: korak po korak

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori dostupna je stranim državljanima bez sticanja državljanstva i bez obaveznog osnivanja lokalne firme. Stan, kuća ili vila u većini slučajeva mogu se upisati na fizičko lice. Pri tome za pojedine kategorije zemljišta i objekata važe ograničenja.

U ovom tekstu objašnjavamo kako izgleda kupovina nekretnine u Crnoj Gori: od izbora objekta i provjere dokumentacije do potpisivanja ugovora kod notara i upisa prava svojine u katastar.

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori uz FinessKA Real Estate

FinessKA Real Estate prati kupce kroz sve faze kupovine nekretnine u Crnoj Gori: od izbora objekta i organizovanja razgledanja do provjere dokumentacije, zaključenja kupoprodaje i upisa prava svojine.

Pomažemo vam da razumijete karakteristike nekretnine, provjerite upisanu površinu, utvrdite dodatne troškove i pripremite dokumentaciju potrebnu za kupoprodaju. Razgledanje se može organizovati lično ili na daljinu.

U nastavku detaljno objašnjavamo kako izgleda kupovina nekretnine u Crnoj Gori, koju dokumentaciju treba provjeriti i koje troškove treba unaprijed predvidjeti.

1. Izbor nekretnine

Pri izboru nekretnine važno je uzeti u obzir cilj kupovine, lokaciju objekta, infrastrukturu i troškove održavanja.

Ako planirate da živite u Crnoj Gori tokom cijele godine, vrijedi obratiti pažnju na gradove sa razvijenom infrastrukturom, školama, zdravstvenim ustanovama i prodavnicama koje rade i van sezone. Tu spadaju Budva, Tivat i Bar.

Ako je osnovni cilj izdavanje nekretnine, pri izboru objekta važni su udaljenost od mora, broj spavaćih soba, saobraćajna povezanost i potražnja za zakupom u konkretnom kraju.

Takođe je potrebno unaprijed odrediti budžet za kupovinu. Pored cijene nekretnine, treba predvidjeti poreze i troškove zaključenja kupoprodaje.

Kupovina nekretnine i dobijanje boravišne dozvole

Kupovina nekretnine i dobijanje dozvole za boravak su različite pravne procedure. Sama kupovina stana ili kuće ne znači automatsko odobravanje boravka.

Za nove zahtjeve za privremeni boravak po osnovu vlasništva nad nekretninom od 2026. godine propisan je uslov minimalne vrijednosti objekta od 150.000 €. Pri tome se uzima u obzir poreska vrijednost nekretnine, utvrđena u skladu sa propisanim pravilima, a ne samo cijena iz ugovora. Za pojedine kategorije lica predviđeni su izuzeci. Na ranije izdate dozvole mogu se primjenjivati posebna pravila za produženje.

Ako je boravišna dozvola dio vaših planova, usklađenost objekta sa propisanim uslovima treba provjeriti prije uplate kapare.

2. Razgledanje objekta

Nekretninu možete razgledati lično ili na daljinu putem video poziva.

Pri razgledanju na daljinu važno je procijeniti ne samo stan ili kuću, već i ulaz, stanje zgrade, okućnicu, okolnu gradnju, prilazne puteve i pogled sa prozora.

Po potrebi se može organizovati dodatno video razgledanje i razjasniti karakteristike objekta prije donošenja odluke o kupovini.

3. Provjera dokumentacije za nekretninu

Prije uplate kapare potrebno je provjeriti pravni status objekta i dokumentaciju na osnovu koje će se zaključiti kupoprodaja.

Prije svega se provjeravaju sljedeći podaci:

• List nepokretnosti iz katastra. U njemu se provjeravaju upisani vlasnik, opis objekta, navedena površina, udjeli u svojini, kao i postojanje hipoteke, zabrane i drugih upisanih tereta.
• Dokumentacija za objekat. Provjeravaju se postojeće dozvole, podaci o zakonitosti gradnje i, kada je to potrebno, upotrebna dozvola. Za stan u postojećoj zgradi takođe je važno uporediti stvarni raspored i površinu sa upisanim podacima.
• Prepravke i dogradnje. Ako je terasa pretvorena u sobu, izvedena dogradnja ili promijenjen raspored, treba utvrditi da li su te izmjene uredno odobrene i upisane.
• Osnov sticanja nekretnine. Provjeravaju se dokumenti kojima se dokazuje pravo svojine, a po potrebi i dodatni dokumenti vezani za prenos prava.
• Ovlašćenja učesnika u kupoprodaji. Ako nekretnina pripada većem broju vlasnika ili ugovor potpisuje zastupnik, provjeravaju se potrebne saglasnosti i punomoćja.
• Plaćanja za održavanje i komunalne usluge. Treba provjeriti da li postoje dugovanja za održavanje zgrade, vodu, struju i druge usluge.

Posebnu pažnju treba posvetiti razlikama između stvarnog stanja objekta i podataka u katastru. Na primjer, dodatna soba napravljena na mjestu terase ne znači uvijek da je ta izmjena uredno upisana.

Ako se utvrde tereti, neupisane izmjene ili neusklađenosti u dokumentaciji, njihove pravne posljedice treba razjasniti prije zaključenja kupoprodaje.

4. Predugovor i kapara

Nakon dogovora o uslovima, strane mogu zaključiti predugovor i utvrditi dalji tok kupoprodaje.

U predugovoru treba navesti:

• cijenu nekretnine;
• iznos i način uplate kapare;
• rok za zaključenje glavnog ugovora;
• način i rok konačne isplate;
• obaveze strana;
• uslove povraćaja kapare i posljedice odustanka od kupoprodaje.

Uslove kapare treba formulisati jasno. Važno je razlikovati kaparu, avans i druge oblike prethodnog plaćanja, jer se njihove pravne posljedice mogu razlikovati.

Prije slanja novca preporučuje se da se završi provjera dokumentacije i dogovore uslovi kupoprodaje. Ne treba se oslanjati samo na usmene dogovore.

5. Kupoprodajni ugovor kod notara

Ugovor o kupoprodaji nekretnine zaključuje se u skladu sa propisima Crne Gore, uključujući i zahtjeve za notarsku formu.

Notar u okviru svojih ovlašćenja provjerava dokumentaciju i ovlašćenja učesnika, objašnjava sadržaj notarskog akta i sprovodi kupoprodaju na propisan način.

Ako kupac ili drugi učesnik ne razumije jezik na kojem se sastavlja notarski akt, može biti potrebno učešće sudskog tumača. Potrebu za prevodom i način njegove organizacije treba unaprijed dogovoriti sa notarom.

Ugovor se može sačiniti sa prevodom na jezik kupca. Dvojezični komplet dokumenata olakšava razumijevanje uslova kupoprodaje, ali konkretne zahtjeve u pogledu forme i prevoda dokumenata određuju važeći propisi i notarska praksa.

Da li je moguće kupiti nekretninu na daljinu?

Lično prisustvo kupca nije uvijek obavezno. U slučajevima predviđenim zakonom kupoprodaja se može obaviti preko zastupnika koji postupa na osnovu uredno sačinjenog punomoćja.

Prije sačinjavanja punomoćja njegov sadržaj treba dogovoriti sa notarom koji će sprovesti kupoprodaju. Takođe treba unaprijed provjeriti zahtjeve za ovjeru dokumenta, njegov prevod i, ako je primjenjivo, legalizaciju ili apostil.

6. Plaćanje nekretnine

Način plaćanja treba dogovoriti prije potpisivanja ugovora.

Kod kupoprodaje nekretnina vrijednosti 10.000 € i više plaćanje se mora obaviti preko bankovnog računa u Crnoj Gori koji ima bar jedna od strana. Zato način prenosa sredstava treba unaprijed dogovoriti sa bankom i notarom.

Banka može zatražiti dokumente o porijeklu sredstava, kao i podatke o svrsi plaćanja i učesnicima u kupoprodaji. Spisak dokumenata zavisi od konkretne situacije.

Kupac treba unaprijed da provjeri uslove međunarodnog prenosa, mogućnost prijema sredstava, rokove bankarske obrade i zahtjeve za prateću dokumentaciju. Tako se mogu izbjeći kašnjenja pri konačnoj isplati.

7. Porezi pri kupovini nekretnine

Poreski troškovi zavise od vrste objekta i prirode kupoprodaje.

Pri kupovini nekretnine na sekundarnom tržištu, ako kupoprodaja podliježe porezu na promet nepokretnosti, primjenjuje se progresivna skala:

Na primjer, ako poreska osnovica iznosi 200.000 €, obračun je sljedeći:
4.500 € + 5% × 50.000 € = 7.000 €.

Treba imati u vidu da se poreska osnovica može razlikovati od cijene navedene u ugovoru. Nadležni organ ima pravo da utvrdi vrijednost objekta za poreske svrhe u skladu sa propisanim pravilima.

Kupovina stana u novogradnji

Pri kupovini nekretnine direktno od investitora umjesto poreza na promet nepokretnosti može se primjenjivati PDV. Ipak, poreski režim zavisi od okolnosti konkretne kupoprodaje, statusa prodavca i objekta.

Zato prije potpisivanja predugovora treba utvrditi koji se porez primjenjuje u konkretnom slučaju i koji troškovi čekaju kupca.

Rokovi za podnošenje prijave i plaćanje poreza

Kada nastane obaveza plaćanja poreza, potrebno je poštovati zakonske rokove. Poreska prijava se podnosi u propisanom roku, a utvrđeni porez se plaća u skladu sa rješenjem nadležnog organa i važećim pravilima.

Prije zaključenja kupoprodaje preporučuje se da se u nadležnoj opštini provjere aktuelni rokovi i način podnošenja dokumentacije.

8. Upis prava svojine u katastar

Nakon zaključenja ugovora dokumentacija se podnosi katastru nepokretnosti radi upisa prenosa prava svojine.

Nakon upisa kupac može provjeriti upisane podatke i uvjeriti se da je pravo svojine upisano na njegovo ime.

Do završetka upisa važno je čuvati ugovor i dokumente kojima se dokazuju izvršena plaćanja i ispunjenje obaveza iz kupoprodaje.

9. Troškovi nakon kupovine

Nakon kupovine nekretnine vlasnik snosi troškove vezane za posjedovanje i održavanje objekta.

Među njima mogu biti:

• godišnji porez na nepokretnosti;
• komunalni računi;
• troškovi održavanja zajedničkih djelova zgrade;
• osiguranje i tekuće popravke;
• troškovi upravljanja objektom, ako se nekretnina izdaje.

Visina godišnjeg poreza zavisi od propisanih pravila i karakteristika nekretnine. Troškovi održavanja zgrade zavise od njenog stanja, opremljenosti i uslova upravljanja.

Na šta posebno obratiti pažnju pri kupovini

Najvažnija pitanja najbolje je riješiti prije uplate kapare:

• provjeriti upisano pravo svojine i terete;
• uporediti stvarno stanje objekta sa podacima iz katastra;
• utvrditi da li su prepravke i dogradnje upisane;
• dogovoriti način plaćanja i pripremiti dokumentaciju za banku;
• utvrditi poreski režim kupoprodaje i izračunati dodatne troškove;
• provjeriti uslove povraćaja kapare;
• unaprijed provjeriti zahtjeve za punomoćje i prevod dokumenata, ako kupac neće biti lično prisutan;
• posebno provjeriti uslove za objekat, ako je kupovina povezana sa dobijanjem boravišne dozvole.

Ako planirate da kupite stan, kuću ili vilu u Crnoj Gori, obratite se agenciji FinessKA Real Estate. Pomoći ćemo vam da pronađete nekretninu u skladu sa vašim budžetom i ciljevima, organizujete razgledanje i prođete kroz glavne faze kupovine: od izbora objekta do upisa prava svojine.