Immobilie in Montenegro als Ausländer kaufen: Schritt für Schritt

Ausländische Staatsbürger können in Montenegro Immobilien kaufen, ohne die Staatsbürgerschaft zu erwerben und ohne eine örtliche Firma gründen zu müssen. Eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa kann in den meisten Fällen auf eine Privatperson eingetragen werden. Für bestimmte Kategorien von Grundstücken und Objekten gelten jedoch Einschränkungen.

In diesem Artikel erklären wir, wie der Immobilienkauf in Montenegro abläuft: von der Auswahl des Objekts und der Prüfung der Unterlagen bis zur Unterzeichnung des Vertrags beim Notar und zur Eintragung des Eigentums im Kataster.

Immobilienkauf in Montenegro mit FinessKA Real Estate

FinessKA Real Estate begleitet Käufer in allen Phasen des Immobilienerwerbs in Montenegro: von der Objektsuche und der Organisation von Besichtigungen bis zur Prüfung der Unterlagen, zur Abwicklung des Kaufs und zur Eintragung des Eigentums.

Wir helfen Ihnen, die Merkmale einer Immobilie zu verstehen, die eingetragene Fläche zu klären, die Nebenkosten zu ermitteln und die für den Kauf nötigen Unterlagen vorzubereiten. Besichtigungen sind sowohl vor Ort als auch aus der Ferne möglich.

Im Folgenden beschreiben wir ausführlich, wie der Immobilienkauf in Montenegro abläuft, welche Unterlagen geprüft werden müssen und mit welchen Kosten Sie im Voraus rechnen sollten.

1. Auswahl der Immobilie

Bei der Auswahl einer Immobilie sollten Sie den Zweck des Kaufs, die Lage, die Infrastruktur und die laufenden Kosten berücksichtigen.

Wenn Sie das ganze Jahr in Montenegro leben möchten, lohnt sich ein Blick auf Städte mit gut ausgebauter Infrastruktur, funktionierenden Schulen, medizinischen Einrichtungen und Geschäften. Dazu gehören Budva, Tivat und Bar.

Wenn Sie die Immobilie vor allem vermieten möchten, zählen bei der Auswahl die Entfernung zum Meer, die Zahl der Schlafzimmer, die Verkehrsanbindung und die Mietnachfrage in der jeweiligen Gegend.

Außerdem sollten Sie Ihr Budget im Voraus festlegen. Neben dem Kaufpreis sind Steuern und die Kosten für die Abwicklung des Kaufs einzuplanen.

Immobilienkauf und Aufenthaltserlaubnis

Der Immobilienkauf und der Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis sind getrennte rechtliche Verfahren. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses bedeutet nicht automatisch, dass eine Aufenthaltserlaubnis erteilt wird.

Für neue Anträge auf eine befristete Aufenthaltserlaubnis aufgrund von Immobilienbesitz gilt ab 2026 ein Mindestwert des Objekts von 150.000 €. Maßgeblich ist der nach den geltenden Regeln ermittelte Steuerwert der Immobilie und nicht nur der Preis im Vertrag. Für bestimmte Personengruppen gibt es Ausnahmen. Für bereits erteilte Erlaubnisse können eigene Verlängerungsregeln gelten.

Wenn eine Aufenthaltserlaubnis zu Ihren Plänen gehört, sollten Sie vor der Anzahlung prüfen, ob das Objekt die Anforderungen erfüllt.

2. Besichtigung des Objekts

Eine Immobilie kann vor Ort oder aus der Ferne per Videoanruf besichtigt werden.

Bei einer Besichtigung aus der Ferne ist es wichtig, nicht nur die Wohnung oder das Haus selbst zu beurteilen, sondern auch den Eingangsbereich, den Zustand des Gebäudes, das Grundstück, die umliegende Bebauung, die Zufahrtswege und die Aussicht aus den Fenstern.

Bei Bedarf kann eine zusätzliche Videobesichtigung organisiert werden, um Einzelheiten des Objekts vor der Kaufentscheidung zu klären.

3. Prüfung der Immobilienunterlagen

Vor der Anzahlung müssen der rechtliche Status des Objekts und die Unterlagen geprüft werden, auf deren Grundlage der Kauf abgewickelt wird.

Zuerst werden folgende Angaben geprüft:

• Der Katasterauszug (list nepokretnosti). Darin werden der eingetragene Eigentümer, die Beschreibung des Objekts, die angegebene Fläche, die Eigentumsanteile sowie Hypotheken, Pfändungen und andere eingetragene Belastungen geprüft.
• Die Unterlagen zum Objekt. Geprüft werden die vorhandenen Genehmigungen, Angaben zur Rechtmäßigkeit des Baus und, falls erforderlich, die Nutzungsgenehmigung. Bei einer Wohnung in einem Bestandsgebäude ist es außerdem wichtig, den tatsächlichen Grundriss und die Fläche mit den eingetragenen Daten abzugleichen.
• Umbauten und Anbauten. Wenn eine Terrasse zu einem Zimmer umgebaut, ein Anbau errichtet oder der Grundriss verändert wurde, muss geklärt werden, ob diese Änderungen ordnungsgemäß genehmigt und eingetragen sind.
• Die Erwerbsgrundlage. Geprüft werden die Unterlagen, die das Eigentum belegen, und bei Bedarf weitere Unterlagen zum Eigentumsübergang.
• Die Vollmachten der Beteiligten. Gehört die Immobilie mehreren Eigentümern oder unterschreibt ein Vertreter den Vertrag, werden die nötigen Zustimmungen und Vollmachten geprüft.
• Zahlungen für Instandhaltung und Nebenkosten. Es sollte geklärt werden, ob Rückstände für die Gebäudeverwaltung, Wasser, Strom oder andere Leistungen bestehen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Zustand des Objekts und den Angaben im Kataster. Ein zusätzliches Zimmer anstelle einer Terrasse bedeutet zum Beispiel nicht immer, dass diese Änderung ordnungsgemäß eingetragen ist.

Werden Belastungen, nicht eingetragene Änderungen oder Unstimmigkeiten in den Unterlagen festgestellt, müssen deren rechtliche Folgen vor Vertragsabschluss geklärt werden.

4. Vorvertrag und Anzahlung

Nachdem die Bedingungen vereinbart sind, können die Parteien einen Vorvertrag schließen und das weitere Vorgehen festlegen.

Im Vorvertrag sollte Folgendes festgehalten werden:

• der Kaufpreis der Immobilie;
• die Höhe der Anzahlung und die Zahlungsweise;
• die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags;
• Ablauf und Frist der Restzahlung;
• die Pflichten der Parteien;
• die Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung und die Folgen eines Rücktritts vom Kauf.

Die Bedingungen der Anzahlung müssen eindeutig formuliert sein. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Draufgeld (kapara), Vorauszahlung und anderen Formen der Vorabzahlung, da ihre rechtlichen Folgen unterschiedlich sein können.

Vor der Überweisung von Geld sollten die Prüfung der Unterlagen abgeschlossen und die Kaufbedingungen vereinbart sein. Verlassen Sie sich nicht allein auf mündliche Absprachen.

5. Kaufvertrag beim Notar

Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird unter Einhaltung der Vorschriften des montenegrinischen Rechts abgeschlossen, einschließlich der Anforderungen an die notarielle Beurkundung.

Der Notar prüft im Rahmen seiner Pflichten die Unterlagen und die Vollmachten der Beteiligten, erläutert den Inhalt der notariellen Urkunde und wickelt den Kauf ordnungsgemäß ab.

Spricht der Käufer oder ein anderer Beteiligter die Sprache der notariellen Urkunde nicht, kann die Teilnahme eines Gerichtsdolmetschers erforderlich sein. Ob eine Übersetzung nötig ist und wie sie organisiert wird, sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.

Der Vertrag kann mit einer Übersetzung in die Sprache des Käufers erstellt werden. Ein zweisprachiger Satz Unterlagen erleichtert das Verständnis der Kaufbedingungen, die konkreten Anforderungen an Form und Übersetzung der Dokumente ergeben sich jedoch aus den geltenden Vorschriften und der notariellen Praxis.

Kann man eine Immobilie aus der Ferne kaufen?

Die persönliche Anwesenheit des Käufers ist nicht immer erforderlich. In den gesetzlich vorgesehenen Fällen kann der Kauf über einen Vertreter mit ordnungsgemäß erteilter Vollmacht abgewickelt werden.

Vor der Erteilung der Vollmacht muss ihr Inhalt mit dem Notar abgestimmt werden, der den Kauf beurkundet. Außerdem sollten die Anforderungen an die Beglaubigung, die Übersetzung und gegebenenfalls die Legalisierung oder Apostille vorab geklärt werden.

6. Bezahlung der Immobilie

Der Zahlungsablauf muss vor der Vertragsunterzeichnung vereinbart werden.

Bei Immobiliengeschäften ab 10.000 € müssen die Zahlungen über ein Bankkonto in Montenegro abgewickelt werden, das mindestens einer der Parteien gehört. Daher sollte der Ablauf der Überweisung im Voraus mit der Bank und dem Notar abgestimmt werden.

Die Bank kann Unterlagen zur Herkunft der Mittel sowie Angaben zum Zahlungszweck und zu den Beteiligten anfordern. Welche Unterlagen nötig sind, hängt vom Einzelfall ab.

Der Käufer sollte die Bedingungen der Auslandsüberweisung, die Möglichkeit der Gutschrift, die Bearbeitungszeiten der Bank und die Anforderungen an Nachweise vorab klären. So lassen sich Verzögerungen bei der Restzahlung vermeiden.

7. Steuern beim Immobilienkauf

Die Steuerkosten hängen von der Art des Objekts und der Art des Geschäfts ab.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie gilt, sofern das Geschäft der Grunderwerbsteuer unterliegt, ein progressiver Tarif:

Beträgt die Bemessungsgrundlage zum Beispiel 200.000 €, ergibt sich folgende Rechnung:
4.500 € + 5 % × 50.000 € = 7.000 €.

Beachten Sie, dass die Bemessungsgrundlage vom Preis im Vertrag abweichen kann. Die zuständige Behörde ist berechtigt, den Wert des Objekts für Steuerzwecke nach den geltenden Regeln festzusetzen.

Kauf einer Wohnung im Neubau

Beim Kauf direkt vom Bauträger kann anstelle der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer anfallen. Die steuerliche Behandlung hängt jedoch von den Umständen des einzelnen Geschäfts, dem Status des Verkäufers und dem Objekt ab.

Deshalb sollte vor der Unterzeichnung des Vorvertrags geklärt werden, welche Steuer im konkreten Fall gilt und welche Kosten auf den Käufer zukommen.

Fristen für Steuererklärung und Zahlung

Besteht eine Steuerpflicht, müssen die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Die Steuererklärung wird fristgerecht eingereicht, und die festgesetzte Steuer wird gemäß dem Bescheid der zuständigen Behörde und den geltenden Regeln bezahlt.

Vor dem Kauf empfiehlt es sich, die aktuellen Fristen und das Verfahren zur Einreichung der Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde zu erfragen.

8. Eintragung des Eigentums im Kataster

Nach Abschluss des Vertrags werden die Unterlagen zur Eintragung des Eigentumsübergangs beim Immobilienkataster eingereicht.

Nach der Eintragung kann der Käufer die eingetragenen Angaben prüfen und sich vergewissern, dass das Eigentum auf seinen Namen lautet.

Bis zum Abschluss der Eintragung sollten der Vertrag und die Belege über die Zahlungen und die Erfüllung der vertraglichen Pflichten aufbewahrt werden.

9. Kosten nach dem Kauf

Nach dem Erwerb trägt der Eigentümer die Kosten für Besitz und Unterhalt der Immobilie.

Dazu können gehören:

• die jährliche Grundsteuer;
• Nebenkosten;
• Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes;
• Versicherung und laufende Reparaturen;
• Kosten für die Verwaltung, wenn die Immobilie vermietet wird.

Die Höhe der jährlichen Steuer hängt von den geltenden Regeln und den Merkmalen der Immobilie ab. Die Instandhaltungskosten des Gebäudes richten sich nach seinem Zustand, seiner Ausstattung und den Verwaltungsbedingungen.

Worauf Sie beim Kauf besonders achten sollten

Die wichtigsten Fragen klären Sie am besten vor der Anzahlung:

• das eingetragene Eigentum und die Belastungen prüfen;
• den tatsächlichen Zustand des Objekts mit den Katasterangaben abgleichen;
• klären, ob Umbauten und Anbauten eingetragen sind;
• den Zahlungsablauf vereinbaren und die Unterlagen für die Bank vorbereiten;
• die steuerliche Behandlung des Geschäfts klären und die Nebenkosten berechnen;
• die Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung prüfen;
• die Anforderungen an Vollmacht und Übersetzung vorab klären, wenn der Käufer nicht persönlich anwesend sein wird;
• die Anforderungen an das Objekt gesondert prüfen, wenn der Kauf mit einer Aufenthaltserlaubnis verbunden ist.

Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa in Montenegro kaufen möchten, wenden Sie sich an FinessKA Real Estate. Wir helfen Ihnen, eine Immobilie passend zu Ihrem Budget und Ihren Zielen zu finden, Besichtigungen zu organisieren und die wichtigsten Schritte des Kaufs zu gehen: von der Auswahl des Objekts bis zur Eintragung des Eigentums.